PCC od mieszkania – kiedy należy zapłacić ten podatek?

PCC od mieszkania: Kiedy musisz zapłacić ten podatek, a kiedy możesz o nim zapomnieć?

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Emocje, wizje nowego „M” i planowanie wystroju często przesłaniają prozę życia, czyli szereg formalności i dodatkowych kosztów. Poza ceną samego mieszkania czy domu, musisz liczyć się z opłatami okołotransakcyjnymi. Jednym z najistotniejszych jest podatek od czynności cywilnoprawnych, znany szerzej jako PCC. W ostatnich latach zasady jego naliczania przeszły prawdziwą rewolucję, wprowadzając zarówno ulgi, jak i nowe obciążenia.

Pewnie zastanawiasz się, kiedy PCC od mieszkania jest koniecznością, a kiedy możesz z niego całkowicie zrezygnować? W tym artykule przeprowadzimy Cię przez gąszcz przepisów, wyjaśnimy czym dokładnie jest ten podatek, kiedy musisz go zapłacić, a kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia. Dowiesz się również, kto od niedawna musi liczyć się z wyższą, bo aż 6-procentową stawką. Przygotuj się na solidną dawkę wiedzy, która pomoże Ci bezpiecznie i świadomie podejść do zakupu wymarzonej nieruchomości.

Czym jest podatek PCC i kiedy się go płaci?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to opłata, którą uiszczasz przy zawieraniu określonych umów. Wśród nich, jedną z najważniejszych jest umowa sprzedaży nieruchomości. Kluczową zasadą, którą musisz znać, jest rozróżnienie pomiędzy rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym. Od tego zależy, czy zapłacisz PCC, czy też inny rodzaj podatku.

PCC na rynku wtórnym: standardowa stawka 2%

Jeśli kupujesz mieszkanie „z drugiej ręki”, czyli od poprzedniego właściciela, który jest osobą fizyczną lub firmą niebędącą płatnikiem podatku VAT, to transakcja taka podlega 2-procentowemu podatkowi PCC. To właśnie w tym przypadku ten podatek jest regułą. Wartość podatku wylicza się od wartości rynkowej nieruchomości, a niekoniecznie od ceny, na którą umówiłeś się ze sprzedającym.

Jeśli cena transakcyjna znacząco odbiega od średnich cen rynkowych – na przykład jest rażąco zaniżona – urząd skarbowy może wezwać Cię do jej skorygowania i dopłaty podatku wraz z odsetkami. Pamiętaj, że taka weryfikacja może nastąpić nawet w przypadku mieszkania, które rzeczywiście kosztowało mniej ze względu na zły stan techniczny czy nieatrakcyjne sąsiedztwo – warto wtedy wskazać te okoliczności w umowie sprzedaży.

W praktyce nie musisz samodzielnie martwić się obliczaniem i odprowadzaniem PCC. To notariusz, który jest płatnikiem tego podatku, zajmie się wszystkimi formalnościami. Podczas podpisywania aktu notarialnego przenoszącego własność, notariusz pobierze od Ciebie wyliczoną kwotę, a następnie odprowadzi ją do odpowiedniego urzędu skarbowego i złoży za Ciebie deklarację (formularz PCC-3 lub PCC-3(a)). Dzięki temu Ty jako kupujący nie musisz już niczego dodatkowo zgłaszać.

Bez PCC na rynku pierwotnym: króluje podatek VAT

Wybierając zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Transakcja taka jest opodatkowana podatkiem VAT, który zazwyczaj wynosi 8 procent dla mieszkań mieszkalnych (dla lokali użytkowych czy garaży może to być 23 procent, jeśli stanowią osobną nieruchomość). Zgodnie z polską zasadą unikania podwójnego opodatkowania, czynności opodatkowane VAT (lub zwolnione z VAT) co do zasady nie podlegają już PCC.

Mówiąc prościej: kupując od dewelopera nowy dom czy mieszkanie, nie płacisz dodatkowego 2-procentowego podatku PCC. Podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto lokalu, którą widzisz w ofercie. To znaczna oszczędność i uproszczenie całego procesu – nie musisz martwić się dodatkowymi opłatami skarbowymi z tego tytułu ani składać żadnych deklaracji do urzędu skarbowego. Obowiązek rozliczenia VAT spoczywa wyłącznie na deweloperze.

Kogo nie obowiązuje PCC? Zwolnienie dla kupujących pierwsze mieszkanie

To najważniejsza i najbardziej wyczekiwana zmiana dla wielu osób kupujących swoje „M” na rynku wtórnym. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje bowiem całkowite zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej. To doskonała wiadomość, która może oznaczać oszczędności rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych!

Jakie warunki musisz spełnić, aby skorzystać ze zwolnienia?

Zwolnienie dotyczy zakupu prawa własności lokalu mieszkalnego (mieszkania) lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego (domu) na rynku wtórnym. Abyś mógł skorzystać z tej ulgi, musisz spełnić kilka kluczowych warunków:

• Musisz być osobą fizyczną.
• W dniu transakcji (oraz przed tym dniem) nie mogłeś posiadać prawa własności do żadnego innego mieszkania ani domu.
• Jeśli jesteś w związku małżeńskim, warunek ten dotyczy obojga małżonków.

Co z dziedziczeniem? Ustawodawca przewidział pewien wyjątek. Jeśli odziedziczyłeś lub otrzymałeś w darowiźnie udział w nieruchomości mieszkalnej, nadal możesz skorzystać ze zwolnienia przy zakupie swojego pierwszego mieszkania, pod warunkiem, że posiadany przez Ciebie udział nie przekracza 50 procent. Oznacza to, że np. odziedziczenie części domu po dziadkach niekoniecznie pozbawi Cię szansy na ulgę przy zakupie własnego mieszkania.

Jak skorzystać z ulgi w praktyce?

Aby skorzystać z tego zwolnienia, wystarczy, że podczas wizyty u notariusza złożysz stosowne oświadczenie, że spełniasz wszystkie warunki uprawniające do ulgi. Notariusz dołączy to oświadczenie do aktu notarialnego, a Ty po prostu nie zapłacisz podatku PCC. To proste, a jakże opłacalne rozwiązanie dla osób stawiających pierwsze kroki na rynku nieruchomości.

Kto płaci więcej? Nowa sankcyjna stawka 6% PCC

W opozycji do ulgi na pierwsze mieszkanie, od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono również sankcyjną stawkę PCC. Wynosi ona aż 6 procent i jest skierowana przeciwko inwestorom dokonującym pakietowych zakupów nieruchomości.

Kiedy zapłacisz 6% PCC?

Ten podatek obowiązuje, gdy kupujesz co najmniej szósty lokal mieszkalny (lub kolejne) w jednej inwestycji – czyli w jednym lub kilku budynkach wzniesionych na jednej nieruchomości gruntowej. Co ważne, ta podwyższona stawka dotyczy również rynku pierwotnego, co stanowi wyjątek od ogólnej reguły „VAT albo PCC”.

Jeśli jesteś inwestorem i kupujesz „pakiet” mieszkań od dewelopera, od szóstego lokalu wzwyż zapłacisz zarówno VAT (który jest wliczony w cenę mieszkania), jak i dodatkowo 6 procent PCC od wartości netto tego lokalu. Jest to rozwiązanie mające na celu zniechęcenie do spekulacyjnego skupowania dużej liczby mieszkań.

Dla typowego nabywcy, który kupuje jedno lub dwa mieszkania – dla siebie lub na wynajem – ta zmiana nie ma jednak żadnego znaczenia. Możesz więc spać spokojnie, jeśli nie planujesz zostać potentatem na rynku nieruchomości.

Inne sytuacje związane z PCC: hipoteka i darowizny

Chociaż główny temat to zakup mieszkania, warto wiedzieć, że PCC może pojawić się również w innych kontekstach, na przykład przy ustanawianiu hipoteki lub otrzymywaniu darowizny.

PCC przy ustanawianiu hipoteki

Gdy finansujesz zakup mieszkania kredytem hipotecznym, bank wymaga ustanowienia hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenia. Z tego tytułu również musisz uiścić podatek PCC, jednak jest on znacznie niższy niż przy zakupie.

• Dla hipoteki zwykłej wynosi on 0,1 procenta od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
• Przy hipotece kaucyjnej (która zabezpiecza przyszłe lub zmienne wierzytelności) wysokość podatku jest zryczałtowana i wynosi 19 złotych.

W tym przypadku również notariusz zajmuje się poborem i odprowadzeniem podatku.

Darowizna nieruchomości a PCC

Co do zasady, umowa darowizny nie podlega podatkowi PCC. Przy darowiźnie nieruchomości pojawia się za to kwestia podatku od spadków i darowizn, ale i tutaj często można skorzystać ze zwolnień, szczególnie w przypadku darowizn w najbliższej rodzinie, po spełnieniu określonych warunków i zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego w odpowiednim terminie.

Konieczność uiszczenia PCC w przypadku darowizny nieruchomości pojawi się tylko wówczas, gdy darowizna jest w jakiś sposób obciążona – na przykład, gdy darczyńca przekazuje nieruchomość z długami lub innymi zobowiązaniami, takimi jak kredyt hipoteczny czy służebność. Wówczas opodatkowaniu będzie podlegała tylko tzw. wartość ujemna darowizny, czyli wysokość tych zobowiązań.

Dziedziczenie nieruchomości a PCC

Jeśli chodzi o dziedziczenie nieruchomości, co do zasady nie jest ono obarczone podatkiem PCC. Podatek ten może pojawić się wyłącznie w specyficznych sytuacjach, takich jak umowy o dział spadku lub umowy o zniesienie współwłasności – i to jedynie w części dotyczącej spłat lub dopłat, a więc gdy jeden ze współspadkobierców spłaca pozostałych. Samo nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia podlega jedynie podatkowi od spadków i darowizn, ale i tu, jak wspomnieliśmy, często obowiązują zwolnienia dla najbliższej rodziny.

Praktyczne wnioski – zaplanuj swój zakup świadomie

Jak widzisz, zasady dotyczące podatku PCC są obecnie bardziej złożone, ale dla wielu osób – zwłaszcza tych kupujących pierwsze mieszkanie – zdecydowanie korzystniejsze. Niezależnie od tego, czy szukasz swojego pierwszego gniazdka, czy planujesz kolejną inwestycję, świadomość tych reguł to podstawa.

Wybór rynku pierwotnego często pozostaje najprostszym i najbardziej przewidywalnym rozwiązaniem pod kątem kosztów transakcyjnych. Kupując nieruchomość od dewelopera, masz pewność, że cena brutto jest ceną ostateczną, a Ty nie musisz martwić się dodatkowymi obciążeniami podatkowymi, takimi jak PCC. To duży komfort.

Jeśli jednak rozważasz rynek wtórny, sprawdź dokładnie, czy spełniasz warunki do zwolnienia z PCC jako kupujący swoje pierwsze mieszkanie. To realna szansa na zaoszczędzenie pokaźnej sumy pieniędzy, którą możesz przeznaczyć na remont czy wyposażenie. Pamiętaj, aby zawsze rzetelnie oświadczać notariuszowi o spełnianiu warunków do ulgi – nieprawdziwe oświadczenie może skutkować konsekwencjami prawnymi.

Decydując się na tak dużą transakcję finansową, jaką jest zakup nieruchomości, pamiętaj o kompleksowym spojrzeniu na wszystkie koszty. Poza podatkiem PCC (lub VAT), czekają Cię jeszcze taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej, a w przypadku kredytu hipotecznego – prowizje bankowe, opłata za wycenę nieruchomości czy ubezpieczenia. Dobrze jest mieć te wszystkie wydatki na uwadze, planując budżet.

Rynek nieruchomości w Polsce jest dynamiczny, a przepisy podatkowe – choć często skomplikowane – mają realny wpływ na Twój portfel. Nie bój się pytać, konsultować z ekspertami – notariuszami, doradcami finansowymi czy agentami nieruchomości. Ich wiedza i doświadczenie pomogą Ci przejść przez proces zakupu sprawnie i bez niespodzianek. Wiedząc, kiedy PCC od mieszkania jest obowiązkowe, a kiedy możesz o nim zapomnieć, zyskujesz pewność i spokój, które są bezcenne w tak ważnym momencie życia.