Zakup mieszkania czy domu to najczęściej największa inwestycja w naszym życiu. Dla większości Polaków oznacza to konieczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W 2025 roku, przy dynamicznie zmieniających się stopach procentowych i warunkach kredytowania, wybór odpowiedniej oferty jest szczególnie istotny. Jak więc wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?
Stała czy zmienna stopa procentowa?
To fundamentalne pytanie, które musi sobie zadać każdy potencjalny kredytobiorca. Kredyt ze zmienną stopą procentową (oparty o WIBOR lub WIRON) oznacza, że rata może się zmieniać wraz ze zmianami rynkowych stóp procentowych. W okresie niskich stóp to korzystna opcja, ale gdy stopy rosną, rosną też nasze raty.
Kredyt ze stałą stopą procentową daje nam gwarancję niezmiennej raty przez określony okres – najczęściej 5 lat. To większa przewidywalność budżetu domowego, ale zwykle oznacza początkowo wyższe oprocentowanie. W warunkach rosnących stóp procentowych stała stopa może okazać się świetnym wyborem.
Więcej o rodzajach kredytów i ich parametrach można znaleźć na portalach poświęconych kredytom hipotecznym.
Wkład własny – im więcej, tym lepiej
Obecnie banki wymagają minimum 20% wkładu własnego. Im większy wkład, tym lepsze warunki kredytu – niższe oprocentowanie i marżę. Jeśli mamy możliwość odłożenia 30% lub więcej wartości nieruchomości, znacząco obniżymy całkowity koszt kredytu. Warto więc pomyśleć o poczekaniu i zgromadzeniu większej kwoty, niż spieszyć się z mniejszym wkładem.
Dodatkowo, wyższy wkład własny zwiększa nasze szanse na uzyskanie kredytu. Banki chętniej kredytują osoby, które wykazują się większą zdolnością do oszczędzania – to dla nich znak, że będziemy wiarygodnymi kredytobiorcami.
Zdolność kredytowa – co na nią wpływa?
Banki obliczają naszą zdolność kredytową na podstawie dochodów, wydatków i zobowiązań. Przed złożeniem wniosku warto przeprowadzić „finansowy przegląd”: spłacić drobne zobowiązania, uporządkować finanse i ewentualnie zwiększyć dochody (np. przez dodatkową umowę o pracę współmałżonka).
Warto też wiedzieć, że każdy bank stosuje nieco inne współczynniki przy obliczaniu zdolności kredytowej. Dlatego warto złożyć wnioski kredytowe w kilku bankach – możemy być zaskoczeni różnicami w przyznanych kwotach. Pamiętajmy jednak, że każde zapytanie kredytowe trafia do BIK, więc nie przesadzajmy z ilością wniosków.
Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego
Wybierając kredyt, nie patrzmy tylko na oprocentowanie i ratę. Kredyt hipoteczny wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami: prowizją banku (zazwyczaj 0-2% kwoty kredytu), kosztem wyceny nieruchomości, ubezpieczeniem nieruchomości i kredytu, opłatami notarialnymi za ustanowienie hipoteki.
Bank może też wymagać otwarcia konta osobistego i spełnienia określonych warunków (np. regularne wpływy, wykupienie ubezpieczenia), żeby utrzymać niską marżę. Te wszystkie elementy należy wliczyć w całkowity koszt kredytu i dopiero wtedy porównywać oferty banków.
Wybór kredytu hipotecznego to decyzja na lata, która będzie miała ogromny wpływ na nasz budżet domowy. Nie warto się spieszyć – lepiej poświęcić kilka tygodni na dogłębną analizę ofert, niż przez 20-30 lat spłacać kredyt na niekorzystnych warunkach. Pamiętajmy, że już 0,5 punktu procentowego różnicy w oprocentowaniu może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych zaoszczędzonych (lub przepłaconych) przez cały okres kredytowania.
Piszę o finansach po ludzku: kredyty, oszczędzanie, podatki i codzienne decyzje, które naprawdę robią różnicę.