Kredyt hipoteczny: ukryte koszty, o których musisz wiedzieć

Kredyt hipoteczny: Ile wynoszą koszty okołokredytowe w praktyce? Odkryj wszystkie ukryte opłaty!

Planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Prawdopodobnie skupiasz się na oprocentowaniu i wysokości miesięcznej raty, mając nadzieję, że uda Ci się wynegocjować najlepsze warunki. Ale czy wiesz, że to tylko wierzchołek góry lodowej? Prawdziwy koszt kredytu hipotecznego to znacznie więcej niż kapitał i odsetki. Istnieje cała masa dodatkowych wydatków, zwanych kosztami okołokredytowymi, które mogą znacząco nadszarpnąć Twój budżet i sprawić, że pozornie atrakcyjna oferta okaże się wcale nie najtańsza.

Ile wynoszą koszty okołokredytowe w praktyce i co właściwie się na nie składa? To pytanie zadaje sobie wielu przyszłych kredytobiorców, a odpowiedź na nie jest kluczowa dla świadomego podjęcia decyzji finansowej. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez gąszcz opłat – tych bankowych, notarialnych, sądowych, a nawet tych, o których często zapominasz, szukając wymarzonego mieszkania. Przygotuj się na solidną dawkę wiedzy, która pomoże Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i realnie oszacować całkowity koszt Twojego kredytu.

Czym są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?

Zanim zagłębisz się w szczegóły, musisz zrozumieć, czym dokładnie są te tajemnicze koszty okołokredytowe. Najprościej mówiąc, są to wszystkie dodatkowe opłaty, które musisz ponieść w związku z zaciągnięciem danego zobowiązania, a które nie są wliczane ani w kapitał, ani w odsetki. Mogą to być prowizje bankowe, opłaty za ubezpieczenia, wycena nieruchomości, koszty notarialne, sądowe, podatki, a nawet opłaty związane z produktami dodatkowymi oferowanymi przez bank. Ich wysokość potrafi być naprawdę zaskakująca – często sięgają kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych! Co ważne, większości z nich nie da się skredytować, co oznacza, że musisz mieć je przygotowane „z własnej kieszeni” na starcie.

W 2023 roku Polacy chętnie sięgali po kredyty hipoteczne, których wartość osiągnęła imponujące 63,9 mld zł, o 40,5% więcej niż rok wcześniej. Ten wzrost pokazuje, jak istotne jest, aby każdy przyszły kredytobiorca miał pełną świadomość wszystkich wydatków związanych z takim zobowiązaniem.

Najczęstsze rodzaje kosztów okołokredytowych

Koszty okołokredytowe są zróżnicowane i zależą od rodzaju kredytu – inne będą przy kredycie hipotecznym, a inne przy gotówkowym. Skupmy się teraz na tych najbardziej dotkliwych, czyli związanych z kredytem hipotecznym.

Prowizja banku za udzielenie kredytu

To jedna z pierwszych opłat, na którą możesz natknąć się w banku. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego to opłata początkowa, którą bank pobiera za samo przyznanie Ci środków. Jej wysokość bywa różna – czasem wynosi kilka procent pożyczanej kwoty, choć coraz częściej banki oferują „zero prowizji” w ramach promocji.

Warto zwrócić uwagę, czy prowizja jest kredytowana, czy musisz zapłacić ją z własnej kieszeni. Jeśli jest kredytowana, bank dolicza ją do pożyczanej kwoty, co oznacza, że od tej powiększonej sumy będziesz płacić odsetki. Na przykład, jeśli chcesz 400 tys. zł, a prowizja to 12 tys. zł, będziesz spłacać kredyt na 412 tys. zł. Dużo korzystniejsza opcja to zapłacenie prowizji z własnych środków – wtedy nie płacisz od niej odsetek. Najlepiej jednak, gdy bank w ogóle z niej zrezygnuje.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Masz szansę spłacić kredyt szybciej, niż zakładała umowa? Świetnie! Zanim jednak to zrobisz, sprawdź, czy bank nie naliczy Ci prowizji za wcześniejszą spłatę. W przypadku kredytów hipotecznych żaden bank nie ma prawa pobierać tej prowizji po upływie trzech lat od zaciągnięcia zobowiązania. Przed upływem tego terminu niektóre instytucje mogą jednak ją naliczyć. Na szczęście, polityka banków się zmienia i coraz więcej z nich rezygnuje z tej opłaty zarówno przy kredytach gotówkowych, jak i hipotecznych.

Oprócz samej prowizji, dopytaj o wszelkie inne opłaty związane z wcześniejszą spłatą. Na przykład, bank PKO BP nie pobiera prowizji za nadpłatę, ale przy wcześniejszej spłacie ze skróceniem okresu kredytowania (czyli jedynej słusznej opcji, bo zmniejsza całkowity koszt odsetek), konieczne jest przygotowanie aneksu do kredytu, który – zgadnij – jest płatny.

Ubezpieczenia do kredytu

Temat ubezpieczeń to prawdziwa rzeka. Banki uwielbiają dodawać różnego rodzaju polisy do kredytów – zarówno gotówkowych, jak i hipotecznych. Składka na ubezpieczenie może być pobierana za cały okres z góry (co jest bardzo niekorzystne, bo płacisz odsetki także od ubezpieczenia) lub co miesiąc, razem z ratą kredytu. Ta druga metoda jest zdecydowanie bardziej opłacalna.

Rodzaje ubezpieczeń do kredytów hipotecznych:

• Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy oraz ubezpieczenie nieruchomości. Są to zazwyczaj obligatoryjne polisy. Niektóre banki wymagają wykupienia ubezpieczenia bezpośrednio u nich, inne akceptują polisy z cesją na bank u zewnętrznego ubezpieczyciela. Zawsze warto porównać oferty rynkowe – często znajdziesz szerszy zakres ochrony w lepszej cenie poza bankiem.
• Ubezpieczenie pomostowe. To specyficzny koszt doliczany do raty kredytu od momentu podpisania umowy aż do uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Bank przestaje je pobierać, gdy dostarczysz mu dokumenty potwierdzające wpis. Skrócenie czasu oczekiwania na wpis do KW, np. poprzez procedurę e-wpisu u notariusza, może więc realnie zmniejszyć ten koszt. Ubezpieczenie pomostowe to zazwyczaj około 0,07%-0,1% wartości udzielonego kredytu hipotecznego.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeśli masz tylko 10% wkładu własnego zamiast wymaganych 20%, bank może udzielić Ci kredytu, ale brakująca część będzie objęta dodatkowym ubezpieczeniem. Płacisz je do momentu, aż spłacisz tyle kapitału, by osiągnąć wymagane 20% wkładu. Ten koszt waha się zazwyczaj między 3,5% a 4,5% liczone od wartości brakującej kwoty.
• Inne ubezpieczenia. Banki mogą oferować dodatkowe polisy, takie jak ubezpieczenie od utraty pracy czy niezdolności do pracy. Czasem nie są one obowiązkowe, ale bank może uzależniać od nich warunki cenowe kredytu (np. niższe oprocentowanie). Zawsze przelicz, co jest bardziej opłacalne – kredyt z ubezpieczeniem czy bez.

Koszty wyceny nieruchomości (operat szacunkowy)

Wycena nieruchomości jest niezbędna przy kredycie hipotecznym. Rzeczoznawca majątkowy sporządza tzw. operat szacunkowy, który określa wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu (mieszkanie, dom, działka). Bank chce wiedzieć, czy wartość zabezpieczenia jest adekwatna do kwoty zadłużenia.

Podejście banków do wyceny jest dwojakie: jedne wymagają, aby operat sporządził rzeczoznawca współpracujący z bankiem, inne akceptują operaty „z zewnątrz”. W każdym przypadku za wycenę płacisz Ty. Koszt wyceny zależy od przedmiotu: mieszkanie to zazwyczaj 300-400 zł, a dom w budowie 700-1000 zł. Niektóre źródła podają, że maksymalny koszt może wynieść nawet 1500 zł, a dla dużych rezydencji czy działek z kilkoma zabudowaniami nawet 2000 zł.

Koszty notariusza oraz opłaty sądowe przy kredycie hipotecznym

Kupno nieruchomości wiąże się z wizytą u notariusza, a to generuje znaczące koszty okołokredytowe.

• Taksa notarialna. To wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego (np. umowy kupna-sprzedaży). Stawki są określone Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i zależą od wartości nieruchomości. Na przykład, dla nieruchomości o wartości 500 tys. zł maksymalna taksa to 1703,55 zł z VAT. Na szczęście notariusze często są skłonni negocjować ceny, schodząc nawet o 30-50% poniżej maksymalnego pułapu, zwłaszcza przy prostych czynnościach. Warto więc poszukać najtańszego w okolicy. Do taksy należy doliczyć 23% VAT.
• Odpisy aktu notarialnego. Będziesz potrzebować kilku egzemplarzy, np. dla banku. Koszt to średnio około 6 zł za stronę.
• Opłaty sądowe przy kredycie hipotecznym. Notariusz często załatwia za Ciebie czynności związane ze zmianami w księdze wieczystej nieruchomości (zmiana właścicieli i wpis banku do hipoteki). Są to oczywiście usługi dodatkowo płatne. Opłata sądowa za zmianę własności w KW to 200 zł. Wpis banku do KW to kolejne 200 zł, a do tego dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł. Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej (np. lokal z rynku pierwotnego), za jej założenie zapłacisz 100 zł.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

To kolejny ważny koszt. Jeśli kupujesz swoją pierwszą nieruchomość (mieszkanie lub dom) od 2023 roku, niezależnie czy z rynku pierwotnego, czy wtórnego, jesteś zwolniony z podatku PCC. Jeśli jednak jest to Twoja kolejna nieruchomość, musisz zapłacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Opłaca się go podczas podpisywania umowy u notariusza, który pobiera go w imieniu urzędu skarbowego. W przypadku zakupu od dewelopera (rynek pierwotny) PCC nie występuje, ponieważ do ceny nieruchomości wliczony jest już podatek VAT. Pamiętaj też o lokalnym podatku od nieruchomości, który płacisz po naliczeniu przez urząd gminy lub miasta – jego maksymalna stawka w 2022 roku wynosiła 0,89 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Koszty produktów dodatkowych i dodatkowe opłaty

To są koszty rzadko kiedy uwzględniane jako okołokredytowe, a powinny! Banki często uzależniają parametry cenowe kredytu (np. niższe oprocentowanie czy brak prowizji) od tego, czy skorzystasz z produktów dodatkowych, tzw. cross-sellingu. Najczęściej jest to konto osobiste, karta kredytowa, czy ubezpieczenie. Choć zazwyczaj da się uniknąć opłat za takie produkty (np. zapewniając odpowiednie wpływy na rachunek lub dokonując określonej liczby transakcji kartą), warto mieć na uwadze, że przez nieuwagę może Ci co miesiąc „dolecieć” od kilku do kilkunastu złotych opłat.

Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku zabrania sprzedaży wiązanej, czyli uzależniania decyzji o kredycie od zakupu innych produktów. Bank może jednak wymagać prowadzenia bezpłatnego rachunku do obsługi kredytu lub posiadania polisy na życie/ubezpieczenia spłaty. Instytucje finansowe często „obchodzą przepisy”, oferując lepsze warunki kredytu w zamian za dobrowolne skorzystanie z ich produktów. Zawsze dopytaj o wszelkie dodatkowe koszty i poproś doradcę o formularz informacyjny oraz tabele opłat i prowizji, abyś mógł spokojnie zapoznać się z nimi w domu.

Koszt agencji nieruchomości

Jeśli korzystasz z agencji nieruchomości, aby sprzedać lub kupić nieruchomość, pamiętaj, aby dokładnie dowiedzieć się, ile kosztuje skorzystanie z ich usług. Prowizja agencji za sprzedaż/kupno nieruchomości wynosi zazwyczaj od 1,5% do 3% wartości nieruchomości, plus VAT. To niemałe kwoty! Agencje mogą pobierać prowizje od kupującego, od sprzedającego, albo od obu stron. Korzystanie z usług pośrednika nie jest rozwiązaniem tanim, dlatego jeśli czujesz się na siłach, spróbuj samodzielnie sprzedać lub znaleźć nieruchomość. Dobre zdjęcia i cierpliwość to klucz do sukcesu, a oszczędności mogą sięgać kilkunastu tysięcy złotych.

Ile wynoszą koszty okołokredytowe w praktyce? Przykład z życia

Przeanalizujmy sobie teraz koszty okołokredytowe na konkretnym przykładzie kredytu hipotecznego. Przyjmijmy ofertę „Mieszkaj po swojemu – Łatwy start” z Banku ING, która jest jedną z konkurencyjniejszych na rynku.

Dane:

• Wartość nieruchomości: 500 000 zł
• Kwota kredytu: 400 000 zł
• Okres kredytowania: 25 lat
• Oprocentowanie: 6,48% przez pierwsze 5 lat
• Prowizja za udzielenie: 0 zł
• Prowizja za wcześniejszą spłatę: 0 zł od początku

Szczegółowe koszty okołokredytowe:

• Ubezpieczenie: Wymagane są dwa ubezpieczenia:
  • Nieruchomości (wariant podstawowy 38,40 zł miesięcznie, rozszerzony 91,20 zł miesięcznie). Ubezpieczenie nieruchomości może być spoza banku. Jeśli zdecydujesz się na polisę w banku w wariancie rozszerzonym, zyskasz obniżkę marży kredytu o 0,05 p.p.
  • Na życie (podstawowy 140 zł miesięcznie). Musisz je mieć przez co najmniej 3 lata. Jeśli z niego zrezygnujesz wcześniej, bank podwyższy marżę o 0,4 p.p.
• Rachunek osobisty: Wymagany rachunek osobisty Konto Direct (darmowe) z miesięcznymi wpływami min. 2000 zł. Jeśli ich nie zapewnisz, bank ma prawo przez pierwsze 3 lata podwyższyć marżę kredytu o 0,4 p.p. Karta nie jest wymagana.
• Ubezpieczenie pomostowe: Brak.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: Brak – bank udziela kredytów z 20% wkładem własnym, nie mniejszym.
• Koszty notarialne: Maksymalnie 1703,55 zł z podatkiem VAT za sporządzenie aktu. Wniosek wieczystoksięgowy 246 zł.
• Opłaty sądowe za wpisy do KW: 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki, 19 zł podatku od ustanowienia hipoteki.
• Operat szacunkowy: Zlecony za pośrednictwem banku 560 zł.
• PCC: Zakładamy, że nie musisz go płacić (np. zakup pierwszej nieruchomości).

Policzmy zatem, jakie są całkowite koszty okołokredytowe dla podanego przykładu.

Łączny koszt ubezpieczeń (np. na życie przez 3 lata i nieruchomości w wariancie podstawowym przez 3 lata) to 17 058,28 zł + operat 560 zł + opłaty sądowe 419 zł + taksa notarialna z wnioskiem wieczystoksięgowym 1 949,55 zł + koszty odpisów (przyjmijmy 200 zł). Rachunku nie liczymy, ponieważ jest darmowy bez żadnych dodatkowych warunków.

Daje nam to kwotę 20 186 zł. Jak sam widzisz, są to wcale niemałe kwoty. Stanowi to około 5% całkowitej kwoty kredytu! A to, przypominamy, jest jedna z lepszych i tańszych propozycji na rynku. W innych bankach koszty okołokredytowe mogą być jeszcze wyższe.

Jak obniżyć koszty okołokredytowe? Sprawdzone sposoby

Skoro już wiesz, ile wynoszą koszty okołokredytowe w praktyce, czas zastanowić się, jak je zminimalizować. Dobra wiadomość jest taka, że masz na to realny wpływ!

1. Dokładnie porównuj oferty. Nie daj się zwieść tylko niskim ratom czy oprocentowaniu. Wypytaj doradcę o absolutnie wszystkie wcześniej wymienione koszty. Zwróć uwagę na RRSO – choć nie obejmuje ono wszystkich opłat (np. kosztów notarialnych czy prowizji za wcześniejszą spłatę), to zawiera oprocentowanie, prowizję za udzielenie, koszty obowiązkowych ubezpieczeń i opłaty za obligatoryjne produkty dodatkowe.
2. Wybierz bank, który dopuszcza zewnętrzne ubezpieczenia. Wiele banków wymaga ubezpieczenia na życie czy nieruchomości, ale pozwala wykupić je u zewnętrznego ubezpieczyciela z cesją na bank. Często znajdziesz tam lepszą ofertę cenową lub szerszy zakres ochrony. Pamiętaj tylko o dostarczaniu polisy do banku co roku.
3. Znajdź najtańszego notariusza i negocjuj taksę. Taksa notarialna to opłata maksymalna, a nie sztywna stawka. W praktyce wielu notariuszy jest skłonnych obniżyć swoje wynagrodzenie, zwłaszcza przy prostych czynnościach. Czasem obniżki sięgają 30-50% maksymalnej kwoty! Niestety, przy zakupie z rynku pierwotnego deweloper często narzuca notariusza, co ogranicza pole do negocjacji.
4. Przyspiesz wpis hipoteki w trybie e-wpisu. Od 2024 roku notariusze mogą elektronicznie przesyłać wnioski do sądu. W wielu miastach dzięki temu decyzja o wpisie wraca w 2–6 tygodni zamiast typowych 3–4 miesięcy. Szybszy wpis skraca okres płacenia droższego ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży, co realnie zmniejsza całkowity koszt kredytu hipotecznego.
5. Odzyskaj część prowizji przy wcześniejszej spłacie. Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 17 października 2024 roku potwierdził, że przy szybszej spłacie hipoteki klient ma prawo do proporcjonalnego zwrotu jednorazowej prowizji, jeśli bank nie zastrzegł, że jest ona niezależna od czasu trwania umowy. Warto o tym pamiętać!
6. Wypowiedz zbędne ubezpieczenia po wpisie hipoteki. Po dostarczeniu do banku odpisu z księgi wieczystej możesz zrezygnować z ubezpieczenia pomostowego (lub podwyższonej marży, jeśli to była forma zabezpieczenia) oraz z części polis pakietowych. Bank ma obowiązek zwrócić Ci nadpłacone składki lub obniżyć marżę.
7. Unikaj usług dodatkowych, jeśli nie są opłacalne. Jeśli bank oferuje niższe oprocentowanie w zamian za wzięcie konta czy karty kredytowej, zawsze poproś doradcę o przeliczenie kosztów kredytu z dodatkowym produktem i bez niego. W wielu przypadkach okaże się, że obniżka na oprocentowaniu nie zrekompensuje opłat za te produkty. Jeśli jednak musisz je wziąć, sprawdź, jak szybko i bez konsekwencji możesz z nich zrezygnować.
8. Rozważ samodzielne poszukiwanie nieruchomości. Korzystanie z agencji nieruchomości wiąże się z prowizją, która często wynosi kilka procent wartości nieruchomości. Szukając mieszkania czy domu samodzielnie, możesz zaoszczędzić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Dobrej jakości zdjęcia i cierpliwość to klucz do sukcesu. Formalności, choć może wydają się skomplikowane, często da się ogarnąć z pomocą notariusza.

Łącząc kilka powyższych metod, przeciętny kredytobiorca może zredukować koszt transakcji nawet o kilkanaście tysięcy złotych i skrócić czas droższego finansowania o kilka miesięcy.

Czy koszty okołokredytowe mogą pojawić się podczas spłacania kredytu hipotecznego?

Choć najczęściej myślimy o kosztach okołokredytowych w kontekście zaciągania kredytu, w praktyce mogą one wystąpić również później, w trakcie jego spłacania. Pamiętaj, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, a w tym czasie wiele się może wydarzyć. Mogą pojawić się na przykład odsetki karne za nieterminową spłatę, opłaty za zmiany harmonogramów spłat (np. w związku ze zmianą oprocentowania), koszty aneksów do umowy (przy rozwodzie, zmianie właściciela, zgonie kredytobiorcy) czy wspomniane już prowizje za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę zadłużenia. Te późniejsze koszty okołokredytowe realnie wpływają na finalną wysokość zadłużenia i jej obsługi, dlatego warto być ich świadomym.

Podsumowując, zakup nieruchomości, czy to na kredyt hipoteczny, czy za gotówkę, oznacza konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów. Są to koszty sądowe, ubezpieczenia, sporządzenia operatu szacunkowego, opłaty z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych czy notarialne. Niektóre z nich trafiają do urzędu skarbowego, inne do banku, jeszcze inne do sądu i notariusza. Koszty początkowe, które poniesiesz zanim otrzymasz pełne prawo własności nieruchomości, mogą wynieść nawet 10 000 – 30 000 tysięcy złotych, a w niektórych przypadkach i więcej. Dlatego tak ważne jest, abyś dokładnie je przeanalizował i uwzględnił w swoim planie finansowym.

Najczęściej zadawane pytania

Ile wynoszą opłaty okołokredytowe?

Dokładna kwota zależy od banku, oferty i specyfiki nieruchomości. Jak widziałeś na przykładzie banku ING, który ma jeden z tańszych kredytów na rynku, takie koszty mogą ostatecznie wynieść ponad 20 tysięcy złotych, czyli około 5% całkowitej kwoty kredytu. To jedna z lepszych propozycji, więc w innych bankach koszty okołokredytowe mogą być jeszcze wyższe. Zawsze przygotuj się na to, że te koszty mogą sięgać kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Czy koszty okołokredytowe są uwzględniane w RRSO?

Niektóre tak, inne nie. Do Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO) wlicza się oprocentowanie, prowizję za przyznanie kredytu, koszt obowiązkowych ubezpieczeń, opłaty za obowiązkowe produkty dodatkowe (np. za konto czy przelewy transz kredytu) oraz opłatę za wycenę nieruchomości, jeśli bank nie uznaje operatów przygotowanych przez innych rzeczoznawców. W RRSO nie znajdziesz natomiast prowizji za wcześniejszą spłatę, kosztów nieobowiązkowych usług dodatkowych (jeśli ich nie wymusza bank) czy kosztów notarialnych i sądowych. Szczególnie przy kredytach hipotecznych całkowity koszt kredytu jest zawsze znacznie wyższy niż podawane RRSO.

Czy koszty okołokredytowe trzeba płacić z własnej kieszeni?

Większość tak. Niektóre z nich, na przykład ubezpieczenie pobierane z góry za cały okres kredytowania czy prowizja za przyznanie, mogą być kredytowane, czyli doliczane do całkowitej kwoty kredytu. Nie jest to dla Ciebie korzystne rozwiązanie, ponieważ wtedy płacisz odsetki nie tylko od rzeczywiście otrzymanej kwoty, ale także od skredytowanych kosztów. Zdecydowanie lepiej jest mieć te środki przygotowane z góry.